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La Rescision pour Lésion: Calcul et Définition

Salut à toi l’Investisseur Immobilier Intelligent !

  •  C’est Aurélien Martinaggi.
  • Le Spécialiste de l’Indépendance Financière et de l’Achat/Revente en Immobilier pour les Particuliers.
  • Alors aujourd’hui je vais te parler de l’action en rescision pour lésion. Et surtout comment tu peux en tirer avantage.
  • Peut de personnes connaissent cette loi, mais j’ai décidé de tout t’expliquer. Allez c’est partit, on commence !

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#1) La notion de lésion en immobilier, c’est lorsqu’un vendeur s’estime lésé de plus de 7/12ème de la valeur réelle du bien qu’il a vendu. Il peut alors poursuivre en justice l’acquéreur : soit pour faire annuler la vente, soit pour être indemnisé. Cette démarche ne peut se faire que dans un délai de 2 ans… 

  • Imagines, tu as réalisé une très bonne affaire immobilière. Limite c’était trop facile et tu sais que ta Plus-Value va être énorme.
    Tu crois que c’est simple mais en fait pas tout à fait. L’histoire ne s’arrête pas là.

  • Pour éviter des prix trop sous-évalués, la loi prévoit un dispositif de protection des vendeurs . Et ça même si le prix a été fixé  librement entre le vendeur et l’acquéreur.
    Cette loi est encadrée par les articles 1674 à 1685 du Code Civil. Au tribunal elle s’applique sous le nom d’action en rescision pour lésion.

# Pour faire simple : s’il arrive à prouver qu’il a été lésé de plus des 7/12 de la valeur du bien , le vendeur va demander devant un tribunal  l’annulation de la vente ou bien une indemnisation.


  • Un vendeur est déclaré lésé s’il a reçu moins de 5/12 de la valeur réelle de son bien immobilier. A partir de 5/12ème, il n’est pas déclaré lésé.


# Pour résumer, la loi estime que l’action en rescision pour cause de lésion est le résultat d’un contrat manifestement déséquilibré additionné d’une spéculation pure. De ce fait, le jugement donne en général raison au vendeur qui dans l’affaire s’est trouvé lésé d’une partie de la valeur de son bien. 


#2) Par contre cette procédure ne peut être engagée que dans un délais de 2 ans maximum après la vente du bien immobilier. Après c’est trop tard.  (cf: Article 1676 du Code Civil)

  • Autre chose, il ne peut pas y avoir de renonciation à l’action en rescision de lésion.  Par exemple, une clause suspensive dans le compromis de vente  n’aura aucune valeur juridique devant un tribunal.  (cf: Article 1674 du Code Civil)

# Pour ce qui est de la procédure, elle doit respecter certaines règles. Notamment  celle où le juge devra nommer 3 experts qui rendront un rapport commun.  L’estimation du bien en question se fera en tenant compte de l’état général du bien au jour de sa vente. Si entre temps il y a eu des améliorations, elles ne seront pas prises en compte.  (cf:  Article 1675 du Code Civil) 


  • Si jamais la justice arrive à la conclusion que le vendeur a été lésé, alors il y a 2 possibilités :
                                                                                                                                                                                                                                                # Soit l’acquéreur accepte l’annulation de la vente (ce qui est très rare, voir improbable surtout s’il a fait des travaux dedans)
    # Soit l’acquéreur accepte d’indemniser le vendeur ; ce qui se traduira par un complément de prix (pour arriver au prix de l’estimation). A cela se rajoute une déduction de 10% du prix total. C’est ce qu’on appel aussi le rachat de la lésion. (cf:  Article 1681 du Code Civil)

#3) Même si engager une action en rescision pour cause de lésion est rare et difficile, il faut savoir que c’est tout de même possible. 

  • Donc un conseil ne tente pas le diable. Si tu veux éviter que ça t’arrive il te suffit de ne pas attirer l’attention. Par exemple en faisant rapidement une grosse plus-value à la revente. Dans tous les cas, si jamais ça devait t’arriver, sache que ton notaire est obligé de t’informer des risques judiciaires que tu encours en faisant ça. Après, libre à toi de prendre le risque, mais sache que plus tu seras rapide à revendre et plus grosse sera ta Plus-Value, plus ce sera simple pour le vendeur de prouver qu’il a été lésé.
  • Mais ne t’inquiètes pas, il existe 3 solutions pour éviter d’être poursuivi en justice:
    # Soit tu attends 2 ans pour revendre et faire ta Plus-Value insolente.
    # Soit tu en informe le vendeur initial et tu obtiens de lui son accord écrit comme quoi il est consentant et conscient de ce qui se passe. Mais après tu as juste sa parole, libre à lui de t’attaquer pour lésion s’il en a envie. ça ne te garantie rien.
    # Soit tu fais en sorte que lorsque tu achètes le bien, tu paye au moins les 5/12ème de sa valeur. Comme ça tu sais qu’au niveau juridique tu ne risques rien.

# EXEMPLE: Mme Tartanpion est une vieille femme seule et qui n’a plus toute sa tête. Elle vend sa maison à Mr Figoulin qui a beaucoup de tchache et arrive a baisser le prix à 120 000 €, alors qu’en réalité le bien en vaut 360 000 €.

Quelques mois plus tard, une fois l’acte de vente définitif signé, les enfants de Mme  Tartanpion s’aperçoivent  que  la vrai valeur du bien était le triple du prix payé par Mr Figoulin. Au tribunal, les 3 experts nommés par le juge confirment cette estimation. Le tribunal conclut donc en faveur de la vendeuse, étant donné que Mme Tartanpion n’a reçue que 4/12ème de la valeur réelle de son bien immobilier. Ce qui signifie qu’elle a été lésée  à hauteur de 8/12ème.
De ce fait, Mr  Figoulin doit alors choisir entre l’annulation de la vente ou une indemnisation. Choisissant l’indemmnisation, Mr  Figoulin doit payer le complément jusqu’au juste prix qui est de 240 000 €. Mais il peut quand-même déduire 10% du prix total, soit 36 000 €. Ce qui fait qu’au final il devra verser 204 000 € à Mme  Tartanpion, qui au total aura reçu 324 000 €.

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Donc voilà j’espère que cet article t’auras vraiment aidé.

#  Si c’est le cas n’hésites pas à le partager à tes amis sur FaceBook, ou par mail en leur envoyant ce lien: https://prendresaretraitea30ans.fr/la-rescision-pour-lesion-calcul-et-definition/

 

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