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Fiscalité de l’Achat/Revente en Immobilier.

Salut à toi l’Investisseur Immobilier Intelligent !

  •  C’est Aurélien Martinaggi.
  • Le Spécialiste de l’Indépendance Financière et de l’Achat/Revente en Immobilier pour les Particuliers.
  • Alors aujourd’hui je vais te parler de fiscalité concernant l’Achat/Revente immobilier. Tu vas voir c’est très simple. 
  • D’abord on verra:
    1) les 2 seuls statuts fiscaux qui existent. 
    2) 2 autres cas qui peuvent être envisagés
    3) Les avantages et inconvénients. 
    4) quel statut je préfère et j’utilise pour mes Achats/Revente.

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Pour toi, j’ai créé une formation pour te montrer « 27 Astuces Que J’Utilise Pour Faire De Bonnes Plus-Value Immobilière » + son BONUS . Je te laisse découvrir ça ICI.


#1) Qu’est-ce qu’une Plus-Value Immobilière ?

  • Comme tu sais l’Achat/Revente Immo est le moyen le plus lucratif pour fabriquer de l’argent très rapidement. Mais tout ça est très réglementé, puisque l’Etat veut lui aussi toucher sa part. Puisqu’il y’a création de richesse.

  • Alors tout d’abord il faut que tu saches qu’une Plus-Value Immobilière, c’est le bénéfice que tu vas retirer de la différence entre le prix d’achat et le prix de revente. Et tu es imposable que si tu fais une Plus-Value. Et encore ça dépend. Tu peux ne pas être imposable comme on va le voir. 

     

  • Mais si tu ne fais pas de Plus-Value ou que tu fais une Moins-Value, alors le fisc ne te demande rien. Normal quoi. Mais je préfère le préciser parce que souvent on me pose la question.

#2) Quel statut pour faire de l’Achat/Revente en Immobilier?

  • Donc si tu veux faire de l’A/R tu as seulement 2 statuts. Y’en a pas d’autre sauf celui de particulier et celui de professionnel.Ça dépend de tes objectifs. Si tu veux faire comme je dis souvent, un coup de temps en temps, c’est différent de si tu veux en faire plusieurs et en quantité. Si c’est un coup de temps en temps c’est en tant que particulier et si c’est  du volume et que ça devient récurent, alors c’est le statut fiscal de Marchand de Bien.

 

  • Pour le particulier tu as 2 cas: la Résidence Principale et la Résidence Secondaire. La RP est dans tous les cas exemptée d’impôts. La seule condition s’est que si jamais le fisc te le demande tu dois prouver que tu as habité ce bien en tant que RP. Par précaution même si tu dois pas y rester longtemps ouvre une ligne téléphonique, ou internet, ai au moins une facture d’eau/d’électricité. Bref il faut que tu puisses prouver que tu as habité dedans durant la durée de détention. 

     

  • Par contre si c’est une résidence secondaire, CAD là où tu ne vis pas toute l’année, tu seras imposé sur la Plus-Value à hauteur de 36,2% (au moment où j’écris ces lignes). Après il y’a des stratégie pour même en cas de vente de RS, pour ne pas payer d’impôts sous certaines conditions. Mais on en reparlera une autre fois.
    Et sinon après il y’a un abattement possible selon la durée de détention du bien. Avant 5 ans y’a zéro% et dès la 6ème année ça commence à être dégressif. L’impôt sur la Plus-Value Immobilière est exempté au bout de 22 ans et pour les prélèvements sociaux c’est au bout de 30 ans. (Voir cet article pour plus de détails)


#3) Marchand de Biens: la fiscalité.

  • Pour le professionnel il n’y a qu’un seul statut qui existe c’est celui de Marchand de Biens. C’est une personne représentant une société qui fait des A/R à titre habituel. Il est enregistré au registre du commerce. Bien souvent je rencontre des gens qui n’ont aucune expérience et qui veulent se lancer en tant que Marchand de Biens. Alors déjà tout dépend de la stratégie que tu veux avoir. Si tu veux faire un A/R de temps en temps reste en tant que particulier. Si tu veux en faire ton activité principale et faire plusieurs Achats/Reventes d’affilé ou dans l’année, alors oui devient Marchand de Biens.

 

  • Et ensuite comme on le verra plus tard c’est pas aussi avantageux que ça en a l’air. Mais en gros quand tu es Marchand de Biens c’est une activité commerciale au même titre qu’un vendeur de légume ou de chaussures. Donc tu as une société, tu payes l’impôt sur les société à 33,3% et en plus un acompte sur l’impôt sur le revenu de 21%. L’ajustement se fera plus tard. Alors que d’habitude c’est n+1. Frais notaire réduits (droits enregistrements à zéro) tu ne payes  que les émoluments à 3% et tu as une fiscalité spéciale. Dans l’impôt sur le revenus tu dois déclarer tes Plus-Value  en BIC (bénéfices Industriels et commerciaux). Y’a pas d’abattement pour la durée de détention du bien et plus tu gagne plus tu payes comme pour les impôts sur le revenu que tu payes chaque année. 

 

  • En étant Marchand de Biens tu peux acheter et vendre des biens immo mais aussi des fonds de commerce et des parts ou actions de sociétés. Les Achat/Reventes doivent être habituel et surtout avec une intention de revente. Donc ça ne concerne pas la location sous quelque forme que ce soit. Après il y’a une autre forme d’entreprise qui s’appelle la SCCV. C’est uniquement quand tu achètes un terrain que tu construis et que tu vend aussitôt. Il n’y a pas de rénovation, il n’y a pas de location. En général elle est dissoute à la fin du projet et tu peux alors en recréer une autre.

#4) La SCI Achat/Revente?

  • Si une SCI revend ses biens immobiliers. Si elle est à l’IR, c’est chaque actionnaire de la SCI qui doit déclarer le montant de la Plus-Value  en fonction du pourcentage des parts qu’il possède. Et dans ce cas-là comme ce n’est pas la RP c’est taxé comme une RS.

 

  • Et si jamais c’est une SCI à l’IS qui vend un bien immobilier, pareil c’est imposable au titre de l’impôt sur les Plus-Values qui se chiffre à 36,2%. A savoir que cette vente ne peut-être qu’occasionnel à défaut d’être requalifié en tant que Marchand de Biens. Et attention parce que ça peut faire très très mal. Parce qu’il n’existe pas de SCI Achat/Revente. Puisqu’une SCI est par définition Civile et non pas commerciale.

 


#5) Les avantages.

  • Bon il est évident que les avantages sont clairement du côté du particulier. Parce que si tu es suffisamment intelligent tu comprends vite l’intérêt de vendre en tant que RP.

 

  • Et si jamais tu veux vendre ta RS, débrouille toi pour la faire passer en RP pendant un certain temps et tu seras exempté d’impôts. 

 

  • Je pense que ça vaut très sincèrement le coup. C’est la seule vrai niche fiscale en France alors profites en.

#6) Les inconvénients

  • Bon ben clairement c’est quand tu vend ta RS tu es taxé à 36,2% sur ta Plus-Value au lieu de zéro pour ta RP. Tout en sachant que tous les 2 ans environ,  l’impôts sur les Plus-Value Immobilières augmente. Exemple en 2015 c’était à 33% aujourd’hui c’est à 36,2%. Et crois moi ça va pas s’arrêter là.

 

  •  Et si tu es Marchand de Biens n’en parlons même pas. Je sais que c’est le fantasme de beaucoup d’investisseurs immobilier débutant mais il y’a très peux d’avantages, beaucoup d’impôts et donc il faut faire beaucoup de volume. Tu n’a même pas d’abattement selon les années de détention. Oui autre chose aussi le Marchand de Biens est tenue pour responsable en cas de malfaçon et doit par conséquent prendre des assurances très coûteuses. Chose dont le particulier n’a pas besoin. Le seul avantage que tu as c’est que tu as des frais de notaire à 3% et tu peux déduire les frais de l’entreprise. Mais après plus tu gagnes plus tu es imposé. Sans parler de la TVA sur marge pour les lotisseurs. Donc c’est pas pour rien que les Marchand de Biens font du volume, c’est surtout pour payer leurs impôts. 

 

  • Je te connais pas, mais je pense que si tu es venu sur ce site, c’est pas pour pas pour te tuer à la tâche ou pour prendre ta retraite à 70 ans. Tu es là pour travailler intelligemment, tu cherches à optimiser et tu veux devenir Indépendant Financièrement très rapidement. Et sache que dans 3 ans c’est possible. T’as pas besoin de la prendre dans 30 ans. Et  je vais même te dire un truc, faire de la quantité c’est un état d’esprit propre à ceux qui font de la location. Mais toi tu as pas besoin de faire de la quantité, seul la qualité suffit. Imagine que tu gagnes 3 années de SMIC voir plus en 1 année, ou même 100 000€ non imposable. Tu penses pas que ça te changerait la vie? Alors pourquoi tu devrais payer des impôts alors que tu as la possibilité de ne pas en payer?

#7) Quelle est ma stratégie immobilière?

  • Et du coup pour finir, comme tu te doutes pour mes Achats/Revente, je les fait uniquement sous le statut de particulier. Et uniquement avec des RP, de manière à optimiser mon imposition et mes Plus-Values Immobilières.

 

  •  Bien sûr je ne fais pas dans la quantité mais dans la qualité, histoire d’appliquer PARETO (le 80/20) à l’immobilier et de ne pas me faire requalifier en tant que Marchand de Biens.

 

  • C’est ça travailler intelligemment et je te recommande vivement d’en faire de même. Histoire que tu ne sois pas esclave de ton travail, mais plutôt que ce soit l’immobilier qui travaille pour toi.

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Donc voilà j’espère que cet article t’auras vraiment aidé.

#  Si c’est le cas n’hésites pas à le partager à tes amis sur FaceBook, ou par mail en leur envoyant ce lien: https://prendresaretraitea30ans.fr/fiscalite-de-lachatrevente-en-immobilier/

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