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C’est quoi le Déficit Foncier? (et comment payer moins d’impôts sur la Plus-Value?)

Salut à toi l’Investisseur Immobilier Intelligent .

  • C’est Aurélien Martinaggi. Le Spécialiste de l’Indépendance Financière et de l’Achat/Revente en Immobilier pour les Particuliers.
  • Alors aujourd’hui je fais ce nouvel article pour te parler du déficit foncier.
  • Je vais t’expliquer comment détourner le principe pour l’utiliser en achat/revente. Et je vais aussi te parler de ce que tu peux faire et ne pas faire avec cette stratégie.

 Qu’est ce que le déficit foncier? 

  • C’est une niche fiscale qui va te permettre de payer moins d’impôts,  voir ne pas en payer du tout. Et bien sûr, il faut que tu l’utilises absolument. C’est comme ça que les riches deviennent plus riches. C’est parce qu’ils connaissent les lois qui sont à leur avantage et ils les utilisent pour gagner encore plus d’argent en payant moins d’impôts.
  • Je vais tout t’expliquer.
  • Normalement est éligible au déficit foncier, toute personne qui a un ou des biens en location, mais qui le loue en nue, en nom propre ou en SCI à l’IR . C’est uniquement pour ces statut fiscaux là. Après pour les autres statuts c’est différent.
 
  • Donc l’idée c’est de faire la même chose mais pour l’achat/revente en immobilier. Normalement ça concerne que le locatif, mais tu vas voir on va pouvoir aussi l’appliquer pour l’achat/revente.
  • Et selon la nature  du bien immobilier (ex: un terrain) que tu as vendu, il peut y avoir des abattements spéciaux pour faire baisser le taux d’imposition sur ta plus-value. Mais ça, c’est un autre sujet on en parlera, une autre fois. Là je vais te parler uniquement du déficit foncier.

Dans quel cas appliquer le déficit foncier à l’achat/revente? 

 
C’est très simple, dans ce qui nous intéresse, il n’y a que 2 cas possible:
  •  Pour la Résidence Principale, ça ne s’applique pas étant donné qu’elle est exemptée d’impôts sur la Plus-Value lors de la revente. On ne peut pas soustraire des charges sur un montant d’imposition qui est déjà égal à zéro. 
  •  Autre solution et c’est celle-là qui nous intéresse. C’est pour la revente de la Résidence Secondaire. Dans ce cas-là on peut appliquer le déficit foncier pour réduire la taxation de la Plus Value.

Quel est le taux d’imposition sur la plus-value de la vente d’une résidence secondaire?

  • Au moment où j’écris cet article, il est de 36,2%. Mais comme il augmente tous les 2 ans en moyenne, il est probable que ça ne va pas s’arrêter là. D’où l’intérêt de toujours revendre en tant que Résidence Principale, comme ça il n’y a pas ce problème d’imposition sur la plus-value.
  • La plus-value immobilière est à déclarer dans ses impôt sur le revenu, à un taux actuel de 19 % (mais il y a un abattement linéaire de 6 % à partir de la 6ème année). A ça, il faut  rajouter les prélèvements sociaux qui sont au taux actuel de 17,20 % (avec pareil un abattement progressif à partir de la 6ème année). Ce qui donne un total d’imposition de 36,2%.
  • Par contre attention aux années de détention, ça peut faire changer le taux d’imposition, de beaucoup .

 

  • Après aucun soucis à te faire, quand tu iras chez ton notaire pour la signature de l’acte authentique, c’est lui qui s’occupe de tout. Toi, tu n’as vraiment rien à faire si ce n’est de ne pas oublier de déclarer ta plus-value immobilière sur ta feuille d’imposition. Les taxes sont directement prélevées  sur la somme que le notaire va te virer sur ton compte. Et c’est tout.
  • Par contre attention récemment il y’a eu du changement. Une nouvelle loi est arrivée. Il y’a une taxe complémentaire (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement), si tu fais une plus-value immobilière supérieure à 50 000 €. Seule exception ça ne concerne pas les terrains à bâtir.
  • Et pour les terrains devenu constructible  une taxe communale supplémentaire (CGI Art. 1529) et/ou une taxe nationale supplémentaire (CGI Art. 1605 nonies), peut être demandée.

Comment appliquer le déficit foncier à l’achat/revente? 

  • Le déficit foncier c’est quand tu soustrais toutes tes charges à tes revenus fonciers, quand tu fait du locatif. Sauf que là pour l’achat/revente on a pas de revenus fonciers, on a juste une plus-value immobilière.

 

  • Donc pour minimiser l’imposition sur cette plus-value à la revente de ta Résidence secondaire, on va y soustraire un maximum de charges et de frais. 

 

  • Petite précision. Est considérée comme Résidence secondaire, tout bien immobilier que tu possèdes en nom propre et qui n’est pas considéré comme étant ta Résidence principale.

 

  • Donc pour l’imposition de ta plus-value tu partiras toujours sur une base maximum de 36,2% d’imposition. Mais ce taux peut varier à la baisse selon les années de détention du bien. Plus tu détiens le bien longtemps, plus le taux d’imposition baisse .

 Petit HACK: 
Parfois tu peux gagner une année d’abattement supplémentaire, simplement en demandant à ton notaire de décaler de quelques jours voir de quelques semaines, la date de signature de la vente.
En fait, ça peut te permettre de passer dans une tranche supérieure d’abattement et donc de payer moins d’impôts sur ta plus-value. Je te donne un exemple. 
  • Si tu revends ta Résidence Secondaire, tu auras un abattement de 52 % au bout de 24 ans et 11 mois de détention. Ce qui fait 16 560 € d’impôt à payer pour une plus-value de 100 000 €
  • Mais par contre si tu fais décaler la signature juste 1 mois après , alors ton abattement se transforme en 60 % et ton impôt descend à 13 800 €. Tu as ainsi économisé quasiment 3 000 € d’économisés. C’est tout bête, mais ça peut te faire gagner pas mal. 

Quelles sont les charges et les frais que tu peux déduire de ta plus-value immobilière? 

#1)   les Travaux:  

C’est clairement le plus gros poste de dépenses après l’achat du bien immobilier en lui-même. Il y’a 2 possibilités. Soit au forfait, soit au réel. 


A) Au forfait

  • Le forfait est d’un montant égal à 15% du prix d’acquisition du bien. Mais dans ce cas-là tu dois être propriétaire de ton logement depuis plus de 5 ans. Avant cette échéance tu ne peux pas appliquer ce forfait.

 

  • Autre chose le forfait de 15% s’applique sans justificatif et sans factures professionnelles  de la part du vendeur. Ce qui veut dire que tu n’as pas besoin de justifier de la réalité des travaux. En général tu veux utiliser cette option, si tu n’as pas fait de travaux, si tu as acheté les matériaux, si tu as perdu tes factures, que tu as fais les travaux toi-même ou alors si tu as fais faire les travaux au « black ».   

 

  • Attention, par contre ce forfait ne concerne pas les terrains.
  • Autre possibilité, le forfait peut s’appliquer en cas de donation ou d’héritage.

B) Au réel

  •  Le régime au réel concerne n’importe quel bien, peut importe sa durée de détention.  Et correspond au coût des travaux réalisés jusqu’à leur achèvement. Mais par contre pour les constructions, il faut ABSOLUMENT distinguer le prix du terrain (qui ne bénéficie pas du forfait) et celui de la construction en elle-même.
  • Il faut absolument que les travaux aient été réalisés par une entreprise et donc qu’ils soient justifiés par des factures professionnelles détaillées. Avec numéro de Siret, TVA et tout ce qui va avec… Les frais d’architecte, de branchement électrique, de raccordement aux réseaux d’alimentation et d’évacuation d’eau sont aussi concernés. Tout ceci au cas où l’administration fiscale en ferait la demande. 
  • En fait ça concerne tous les travaux de construction, de reconstruction, de rénovation, d’agrandissement et d’amélioration de dépense énergétique .
  • Pour les terrains, ça concerne les frais d’aménagement ou de viabilisation, comme le raccordement aux réseaux d’eau , d’électricité.
  • Par contre si le montant de ces travaux a auparavant, déjà été déduits des revenus imposables (si le bien était loué). Alors ils ne peuvent pas être déduits une 2ème fois.  
  • Et dernier point. A la différence, des travaux qui maintiennent ou remettent en état un immeuble pour un usage normal. Les dépenses d’entretien et de réparation, même si ce sont de grosses réparations, ne seront pas prises en compte. Donc attention, à ne pas te tromper dans la catégorisation de tes travaux. Si tu les définis mal, ça peut te coûter très cher .

 Petit HACK:
Si tes travaux ont déjà été déduits de tes revenus foncier, alors tu peux les redéduire LEGALEMENT en optant pour le forfait travaux à 15%. Il n’y a pas besoin de justificatif, profites-en
Tu comprends pourquoi c’est important de connaître les lois sur l’immobilier? C’est parce que ça te fais gagner énormément d’argent

#2) les Frais d’acquisition:

Il est aussi possible de majorer le prix d’acquisition. Pareil il y a seulement 2 possibilités.

 A) Au forfait

  • Il s’agit d’un forfait fixé à 7,5 % du prix du bien immobilier acquis. Comme pour les travaux il ne nécessite pas de fournir de justificatifs.
  •  Par contre ce forfait ne peut pas être utilisé si tu as reçus ton bien immobilier à la suite d’une donation ou d’une succession . Dans ce cas, tu ne peux déduire que les frais réels de droits de donation ou de succession.
    Excepté  pour les frais de donation, sauf si le donateur (celui qui donne) les as déjà pris à sa charge.

 Petit HACK:
Parfois si tes frais d’acquisition sont très peux élevés, alors il vaut mieux que tu opte pour le forfait. En faisant un rapide calcul tu comprendras de suite, s’il vaut mieux que tu sois au réel ou au forfait. La différence peut te faire gagner des milliers d’euros.

B) Au réel



 Donc voilà j’espère que cet article très détaillée t’auras vraiment aidé.

 Si c’est le cas n’hésites pas à le partager à tes amis sur FaceBook, ou par mail en leur envoyant ce lien: https://prendresaretraitea30ans.fr/cest-quoi-le-deficit-foncier-et-comment-payer-moins-dimpots-sur-la-plus-value/

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Allez je te dis ciao, à bientôt et n’oublis pas abonnes toi.

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