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ACHETER Sa RESIDENCE PRINCIPALE ou Faire du LOCATIF?

Faut-il acheter sa résidence principale ou investir dans du locatif? .

Alors sur le sujet, les avis sont très partagés. Et beaucoup de personnes, y compris des experts de l’immobilier te dirons qu’il ne faut pas acheter sa Résidence Principale. Que la  Résidence Principale est un passif parce qu’elle ne rapporte pas d’argent.

Bien que je sois toujours ouvert à toute discussion, il y’a un moment donné ou il faut arrêter d’écouter n’importe qui, pour entendre n’importe quoi. 

Je suis quelqu’un de très rationnel. J’aime analyser les chiffres et je me base uniquement sur ce qui est démontrable mathématiquement. Je déteste les ont-dit ou ce qui est dit sans être démontré par les chiffres.

Et quand je vérifie cette hypothèse et que je la transforme en formule mathématique, le résultat est sans appel.


On va prendre 2 exemples pour que tu puisses te faire ton propre avis. Je parle ici d’un achat d’appartement mais ça fonctionne aussi avec pour l’achat d’une maison.

#1) Mr Pimprenel achète un studio pour le mettre en location, il gagne 500€/mois. C’est bien, c’est cool pour lui. Mais comme il n’est pas propriétaire de sa Résidence Principale , alors à côté il doit louer un studio pour y vivre..

Pareil il paye 500€  tous les mois.

Mr Pimprenel va te dire qu’il investi, qu’il se crée un actif. Mais mathématiquement il se trompe. Puisque 500-500 jusqu’à présent ça a toujours fait ZERO, même si tu t’appelles JC Van Damme .

Son loyer pour sa  Résidence Principale est un passif, puisqu’il reverse à une tierce personne, le loyer qu’il avait gagné avec son appartement. Autrement dit son domicile est une sortie d’argent et il annule le loyer gagné avec sa location. 


#2) Mais par contre il y’a Mr Figoulin.

Lui est propriétaire de son studio, c’est donc sa Résidence Principale. Ce qu’il fait qu’il n’a pas de loyer à payer tous les mois. Il a juste son crédit à rembourser.

Donc jusqu’à présent Mr Figoulin et Mr Pimprenel, sont au même stade. Mathématiquement ils ont tous les deux, ZERO rentrée d’argent.

A la différence que sur le long terme, par exemple prenons une durée de 10 ans. (Mais des fois ça peut-être plus court.)

Le studio de Mr Figoulin aura pris de la valeur car il y’aura eu l’inflation, la montée constante des prix de l’immobilier, son quartier qui s’est bien développé, les travaux de rénovation qu’il a fait faire, l’immeuble qui a été rénové…

Donc son appartement aura pris de la valeur et avec le temps il peut se faire une belle plus-value. Donc dans ce cas-là et uniquement dans ce cas-là la Résidence Principale de Mr Figoulin est devenue un actif grâce à différents éléments extérieurs cités précédemment..


Alors certes la  Résidence Principale ne produit pas d’argent comme le ferais une location, mais il s’agit quand même d’un actif parce qu’elle produit de l’argent et massivement, mais lors de la revente.

C‘est un petit peu comme si tu avais des années de locatif qui tombaient d’un seul coup.

En fait tu gagnes du temps et tu prends de l’avance, par rapport à si tu étais resté en locatif. 

D‘autant plus que tu bénéficies d’une défiscalisation de ta Résidence Principale, puis-qu’à la revente tu ne payes aucun impôts.

Au contraire du locatif où là, tu es largement imposé pendant que tu reçois tes loyers..

Et même si tu n’en payes pas pour l’instant grâce au déficit foncier, tu en payeras forcément quand il arrivera à son terme.

Et si jamais tu veux revendre ton bien locatif alors là tu seras taxé à 36,2% sur ta plus-value. Puisqu’il sera considéré comme Résidence Secondaire

Donc quitte à payer tous les mois 500€ autant les investir dans le paiement pour le crédit de sa  Résidence Principale, plutôt que de jeter l’argent par la fenêtre en la donnant à un propriétaire..

C‘est un peu comme si l’argent du crédit on le récupérait à la fin, puisque quand le moment sera venue le montant de la vente de la  Résidence Principale sera supérieure à celui de l’achat. A la seule condition que la  Résidence Principale ait été bien acheté et qu’elle ait été achetée en tant qu’actif puisque c’était un investissement..


Pour conclure je pense qu’il est bien plus intéressant d’avoir d’abord sa Résidence Principale et ensuite faire du locatif, plutôt que l’inverse. En tout cas c’est ce que je fais depuis le début..

L‘effet de levier est beaucoup plus important et rapide avec l’achat/revente. 

D‘autant plus que les banquiers ne veulent jamais prêter pour du locatif, si tu n’as pas encore ta Résidence Principale (même s’il existe des astuces pour contourner ce problème).

Et si jamais tu es bloqué pour la suite de tes investissements immobiliers. Si tu as ta Résidence Principale et les banquiers ne veulent pas te prêter pour faire du locatif, là encore il y a une solution. Tu revends ta Résidence Principale et ta plus-value permettra d’avoir plus de pouvoir dans la négociation quand tu retourneras voir les banquiers. 


# Voilà  c’est pour ça que quand tu fais un placement financier ou comme ici un investissement immobilier, il faut toujours acheter avec la tête et non pas sur un coup de coeur. C’est la différence entre ceux qui font de l’argent et ceux qui en perdent.

Donc voilà j’espère que cette vidéo très détaillée t’auras vraiment aidé.
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